의외로 많은 분들이 점포문제로 고민하고 계시더군요.
제게도 많은 분들이 문의 하시는데..도움이 되시도록 기본적인 내용을
올립니다.도움이 되시기를..20년장사꾼.

상가건물임대차보호법의 주요 특징 중의 하나가 바로 5년간의 갱신요구권을 보장하면서, 갱신될 때의 임대료인상을 일정 비율 이하로 제한하고 있다는 점이다.이에 관해 동법 제10조 1항은, “임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다”고 하고, 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”고 하고, 제3항은 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다”고 하고, 제11조 1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.

그러나 증戮?경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 하며, 동법 시행령 제4조는 “법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다.

먼저 짚고 넘어가야할 점은, 동법의 적용은 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 임대차계약에 한해 가능하다는 것이다. 즉, 일정금액 이상의 환산보증금에 해당하는 임대차계약은 동법이 적용되지 않기 때문에 임차인에게 갱신요구권도 없고, 임대료제한도 당연히 해당될 수 없게 된다.

결국, 다음에서의 설명은 동법이 적용되는 일정한 임대차계약에 국한되는 것이라는 점이다.

이러한 전제하에서, 임대료인상과 관련해서 많은 오해가 있는 점에 대해 말하고자 한다.

첫째, 매년 올릴 수 있는 임대료 인상폭이 12%가 아니라는 점이다.


예를들어 보자. 최초 임대차기간이 2년인 임대차계약에서 최초 임대차계약 후 2년 후에 갱신되는 과정에서 올릴 수 있는 임대료인상폭은 24%일까 아니면, 12%일까?정답은 12%이다. 이는, 동법 시행령 4조에서, 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 “청구당시의” 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다는 문구상에서 분명하게 알 수 있다.

-즉,매년 12%를 올릴수 있는 것이 아니라,계약기간이 끝난시점에서 12%라는 말..
2년 계약이면 2년이 지난 다음에 올릴수 있네..흠~


즉, 갱신요구 “당시”의 차임 또는 보증금의 12%라는 취지로 규정하고 있기 때문에, 2년이 계약기간인 임대차계약에서는 2년 후에 갱신요구를 하게 되고, 그 때 인상할 수 있는 범위는 그 당시 차임 또는 보증금의 12%라는 해석에 이를 수밖에 없는 것이다.

이 문제와 관련해서는 동법 시행 당시 많은 언론에서 “매년” 12%씩만 임대료를 인상할 수 있다는 취지로 불명확한 보도를 한 바 있어, 더욱 오해가 많은 실정이다.

결국, 임대인 입장에서는 임대료인상폭을 최대한 높이기 위해서는 임대차기간을 1년으로 정하는 것이 유리하고(1년 이하로 정하더라도, 동법 제9조 1항에서 “기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다”고 정하고 있어, 1년의 기간이 가장 짧은 기간이 된다), 반대로 임차인 입장에서는 임대차기간을 가급적 장기간으로 정하는 것이 임대료지급면에서 유리한 것이다.


둘째, 동법에 저촉되는 비율의 높은 금액을 지급하기로 임대인과 임차인간에 합의하였다면 그러한 합의는 동법에 위반되는 범위에서 무효이고, 이미 지급되었다고 하더라도 반환받을 수 있다.

동법에서 정하는 임대료 인상제한규정은 당사자간의 합의로 깨뜨릴 수 없는 강행규정이기 때문이다.

결국, 임차인으로서는 임대인이 요구하는 높은 금액의 부당한 임대료를 지급해왔다고 하더라도 임대인과의 관계상 비록 임대차기간 도중에는 임대료를 반환해 달라고 요구하지 못하더라도, 임대차관계 청산을 즈음해서는 지난 기간 동안 법에 저촉되는 높은 금액을 지급한 것에 대하여 반환을 요구할 수 있다는 것이다.